La sicurezza all'interno del condominio è un aspetto che non può essere trascurato, soprattutto quando si parla di installazione e gestione degli estintori come presidi antincendio.
In base alla normativa vigente, infatti, l’installazione di dispositivi antincendio non è sempre facoltativa: ci sono casi in cui è obbligatorio in condominio predisporre uno o più estintori, in funzione della destinazione d’uso, della configurazione dell’edificio e della valutazione del rischio.
L’obbligo di estintori in condominio non riguarda solo la loro presenza, ma anche la corretta manutenzione, il numero minimo per piano e la conformità alle norme tecniche e procedurali stabilite dalla legge.
Per comprendere in quali casi è obbligatorio installare un impianto antincendio o almeno un estintore per piano, è utile fare riferimento all'articolo sulle normative su manutenzione estintori, dove vengono specificate tutte le disposizioni previste dalla legge e agli obblighi specifici per gli spazi comuni.
Obbligo estintori in condominio: quando è necessario installarli
L’installazione di estintori in condominio è obbligatoria solo quando sussistono condizioni specifiche di rischio. Non si tratta di un obbligo generalizzato, bensì di vincoli che si attivano in relazione alla conformazione dell’edificio, alla presenza di aree sensibili o a funzioni assimilabili a luoghi di lavoro.
In particolare, il D.M. 25 gennaio 2019, emanato dal Ministero dell’Interno, introduce l’obbligo per le strutture con altezza superiore a 12 m, autorimesse, centrali termiche o ascensori multipli: in questi casi è obbligatorio disporre di un sistema antincendio adeguato, compresi estintori portatili posizionati in punti strategici delle parti comuni.
Allo stesso modo, la norma UNI 9994‑1 prevede requisiti tecnici su visibilità, accessibilità e condizioni di efficienza del presidio antincendio. Nei contesti previsti, l’amministratore di condominio deve provvedere all’installazione di almeno un estintore per piano, verificando che siano appropriati al tipo di incendio previsto e mantenuti in efficienza.
Qualora tali condizioni non ricorrano, l’installazione può non essere obbligatoria, ma resta altamente consigliata per migliorare la sicurezza antincendio nel condominio.
Progettazione e valutazione del rischio incendio in ambito condominiale
In ambito condominiale, la progettazione antincendio inizia con un’attenta valutazione del rischio incendio, specifica per le caratteristiche dell’edificio. In questo modo, sarà possibile definire la tipologia e la distribuzione dei dispositivi antincendio, come gli estintori portatili, in base ai reali scenari di pericolo.
La valutazione deve considerare:
- Presenza di locali a rischio specifico (centrali termiche, quadri elettrici, box auto);
- Altezza dell’edificio e la complessità delle vie di esodo;
- Materiali presenti nelle parti comuni e nei vani tecnici;
- Numero e destinazione d’uso dei piani.
Sulla base di questi elementi si stabilisce se, dove e quali estintori installare, a seconda delle potenziali fonti d’innesco.
La corretta progettazione antincendio in condominio deve inoltre prevedere il posizionamento dei dispositivi lungo i percorsi comuni, l’indicazione della loro presenza con segnaletica adeguata e l’inclusione degli estintori nel piano di manutenzione degli impianti condominiali, per garantirne l’efficacia nel tempo.
L’obiettivo è sempre migliorare la sicurezza del condominio, intervenendo in modo preventivo e consapevole.
Manutenzione estintori in condominio: obblighi e scadenze
Nel contesto condominiale, il funzionamento della manutenzione estintori è un obbligo normativo e una responsabilità a capo dell'amministratore, che incide direttamente sulla sicurezza di tutti gli inquilini. Ogni estintore installato deve essere sottoposto a controlli regolari, secondo quanto previsto dalle norme tecniche e dalle disposizioni in materia di prevenzione incendi.
L’amministratore di condominio è infatti tenuto a garantire il rispetto del piano di manutenzione, che comprende la verifica della funzionalità degli estintori, la compilazione del cartellino con punzonatura e l'esecuzione degli interventi periodici. Queste attività devono essere pianificate in base alla valutazione del rischio e alla tipologia di dispositivi coinvolti.
Come approfondito nel servizio sulla manutenzione degli estintori, le operazioni devono seguire precise scadenze e modalità operative, stabilite dalla normativa di riferimento. Nel paragrafo seguente vedremo chi è autorizzato a svolgere la manutenzione antincendio in condominio e quali competenze sono richieste.
Queste due attività non si sovrappongono, ma si integrano nel ciclo completo di controllo e manutenzione degli estintori, per assicurarne l'affidabilità nel tempo.
Cartellino di manutenzione, revisione e collaudo: cosa prevede la legge
Secondo la norma UNI 9994-1, la manutenzione degli estintori in condominio deve seguire scadenze ben definite:
- Controllo periodico ogni 6 mesi;
- Revisione programmata ogni 2 o 5 anni, in base al tipo di estintore;
- Collaudo ogni 6 o 10 anni per gli estintori a pressione permanente.
A queste si aggiunge il controllo iniziale all’atto dell’installazione e la manutenzione straordinaria, in caso di danneggiamento o anomalie. Ogni intervento deve essere effettuato da personale qualificato, come previsto dal D.M. 7 gennaio 2005.
Quando è necessario presentare un progetto ai Vigili del Fuoco
Nei condomìni, la presentazione di un progetto antincendio ai Vigili del Fuoco è obbligatoria in tutti i casi previsti dal D.P.R. 151/2011, che classifica le attività soggette a controllo di prevenzione incendi.
In particolare, l’obbligo ricorre quando il condominio:
- Ospita un'autorimessa con superficie superiore a 300 m²;
- È dotato di impianti centralizzati (termici, elettrici o ascensori) con potenze oltre i limiti di legge;
- Rientra tra le attività considerate luogo di lavoro, anche solo parzialmente.
In queste circostanze, l’amministratore di condominio o il responsabile della sicurezza è tenuto a far redigere un progetto antincendio da un tecnico abilitato e presentarlo al Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco per ottenere il parere di conformità.
Questo adempimento è fondamentale per la corretta gestione della sicurezza antincendio in condominio e per evitare sanzioni.
Responsabilità civili e penali dell’amministratore e dei condomini
La normativa antincendio attribuisce precise responsabilità civili e penali all’amministratore del condominio e, in alcuni casi, anche ai condomini. Secondo l’art. 1130 del Codice Civile, l’amministratore è tenuto a garantire il rispetto delle leggi sulla sicurezza antincendio, inclusi:
- L’installazione di dispositivi antincendio appropriati;
- La manutenzione periodica degli estintori e degli impianti;
- Il rispetto delle frequenze di controllo, della compilazione del cartellino e delle attività previste dalla UNI 9994-1.
La mancata esecuzione di queste attività può configurare omissione di atti d’ufficio, oltre a conseguenze civili in caso di danni a persone o cose. Anche i condomini possono essere corresponsabili, soprattutto quando ostacolano gli interventi o si oppongono a spese necessarie per la sicurezza.
In caso di incendio nel condominio, la responsabilità legale è valutata anche in relazione al piano di manutenzione degli impianti antincendio e all’idoneità dei presidi installati.
Tipi di estintori consigliati per i condomini
Tra i vari tipi di estintori disponibili, quelli più adatti al contesto condominiale sono solitamente i modelli a polvere, ad anidride carbonica (CO₂) e a base d’acqua, scelti in base alla natura dei potenziali incendi e alla presenza di impianti tecnici o autorimesse.
È importante valutare non solo la quantità, ma anche la corretta collocazione e la tipologia in funzione dei rischi presenti. Nell’articolo dedicato alle classi di incendio è possibile capire meglio quale presidio utilizzare in base alla tipologia di materiale combustibile.
Dove devono essere collocati gli estintori nel condominio
Negli edifici condominiali, gli estintori devono essere installati in posizioni strategiche, facilmente raggiungibili e visibili in caso di emergenza. La normativa prevede che siano presenti in prossimità delle vie di fuga, nei vani scala, nei garage condominiali e accanto ai locali tecnici, in modo da garantire un accesso rapido in caso di incendio.
In base alla configurazione dell’edificio e al livello di rischio, è necessario predisporre almeno un estintore per piano. Inoltre, il numero e il tipo di dispositivi devono essere adeguati alla destinazione d’uso degli spazi, rispettando le disposizioni tecniche in materia di sicurezza antincendio nei condomini.
Nella pagina dedicata agli estintori è possibile approfondire le caratteristiche e i modelli disponibili.
Migliorare la sicurezza antincendio nel condominio: buone pratiche
Per ottimizzare la sicurezza antincendio nel condominio, che va oltre il semplice rispetto dell’obbligo di installare estintori, possono essere applicate alcune misure precauzionali.
Tra le buone pratiche si includono:
- Informare gli inquilini sull’uso corretto degli estintori;
- Mantenere libere le vie di esodo;
- Verificare periodicamente l’impianto antincendio;
- Segnalare tempestivamente eventuali anomalie all’amministratore.
Un’ulteriore azione efficace per rafforzare la sicurezza antincendio nel condominio è, senza dubbio, affidare la gestione dei dispositivi antincendio ad aziende specializzate, in grado di garantire competenza tecnica, rispetto delle normative e continuità negli interventi.
Cristoffanini, grazie agli anni di esperienza e competenza è un punto di riferimento affidabile per la corretta manutenzione degli estintori e la sicurezza antincendio.
